市场竞争与土地价值

土地使用的经济原则是简单的,有两个相关的定理。其一是国家的总地值,或总租值,要尽可能达到最高点。这里要小心了。如果政府控制土地使用的供应,或垄断,不启用某部分土地,或不鼓励土地使用的全面竞争,那么在某些弹性系数的情况下,较高的总地值或总租值可能导致大浪费。争取最高总地值,可取的,要启用所有土地,鼓励全面竞争,而竞争本身会约束地价。
这里还有一个少人注意的话题。凡是经济发展得好,竞争下地价的总值一定上升。这只不过是说生产力的上升会反映在地价上。政府强行压制地价或楼价,会逼使生产力的上升转到其它资产那边去,不是明智之举。另一方面,炒地产可以像炒股票一样,有时莫名其妙地升得脱离现实,跟着无端端地跌得焦头烂额——这样的实例出现过。牛群直觉的盲冲乱闯不限于昔日荷兰炒郁金香。要杜绝这种行为不容易,有时政府愈管愈炒得厉害。经验说,可以减少乱炒一通的机会是鼓励全面竞争,但没有绝对的保障。
第二个相关的定理,是相同的土地(所有情况类同),不同的使用要有相同的地价或租值,才能达到最高经济效率的均衡点。这是边际产出定律与市场竞争的含意。原则上,或表面地看,第一个定理(争取最高总地值或总租值)与这第二个定理是一样的,没有分别。但因为有交易费用的存在,世界不简单,上述的两个定理可以顾此失彼,引起各种政策处理的困难。先从如下的假设考虑吧。
让我假设中国的所有土地都是私人财产,或有明确的私人使用界定。再让我假设市场竞争存在,每个土地的拥有者要怎样用,或收哪个价,政府一概不管。在这样的情况下,市场的运作会导致相同土地的不同使用达到同价或同租的情况——上述的第二个定理会容易地过关。问题是单靠市场,政府一概不管,有交易费用的存在,同地同价的土地使用可以弄得乱七八糟,乌烟瘴气,公路不便,绿化奇差,到最后虽然同地同价,但总地值可能溃不成军,乏善可陈,远不及有政府策划之下的同地不同价可以赢的总地值为高了。如果二者不可兼得,明智是选总地值较高,但要启用所有土地,鼓励全面竞争。
我信奉市场,但绝对不是个无政府主义者。研究了公司理论那么多年,知道市场之所不能,于是不反对政府策划。事实上,先入为主的珠江三角洲的工业发展,因为当年政府策划不足,市场有点乱来,在九十年代的八年间给政府策划远为全面的长江三角洲比下去:后者的环境远为可观,而土地所值也较为优胜了。那些凡事皆靠市场的言论,是宗教,不是科学,漠视了无可避免的交易费用。
究竟中国今天的土地使用政策可以打上哪个分数,不易判断。批评当然容易,但我认为基本上很不错。他们启用所有可用的土地,县与县之间的竞争全面而激烈,政府对公路与水电等设施建设得快,一律收费,只是不容易赶上经济发展的速度,缺电这几年来得严重了。这些大致上做得对。重要是土地转用途的问题,尤其是农地转作工业用地。

 


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