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万科周刊

reenoo 发表于2018年6月21日 0条评论 标签:,
admin 发表于2013年7月2日 0条评论 标签:, , ,

面对这样的形势,开发商对新住宅问题的关注才会这么强烈

  前进着的历史
回顾新中国建国五十年以来住宅建设和住房制度的变革,是否可以看作三个阶段:
前三十年是完全的住房实物分配,住房是福利、是待遇,不是商品。由于住房旧体制的束缚,住房建设投资有去无回,不能形成投入产出的良性循环,住房发展速度缓慢,供应极其短缺,职工群众主要关心的是能否分到房,而对分到什么样的房,能不能从规划、设计、质量、环境等方面把房子建得更好一些的意识十分淡薄。
近二十年来,住宅生产建设体制的改革有了重大突破,统一规划、合理布局、综合开发,配套建设的格局基本形成。住宅作为商品进入了市场,社会化供应逐步被大家接受。但是由于住房分配体制的改革滞后,住房集团消费占据了主导地位,购房者不直接参与买和卖,也就没有了对商品好和坏的选择权。住房的商品属性被扭曲,从根本上制约了住宅建设的技术创新和整体进步。这期间建了大量大量的住宅,但也留下了太多太多居住者的不满和遗憾。
近两、三年来,随着住房制度改革的深化,尤其是住房分配制度改革的重大突破,在全国范围内推行住房分配货币化,使得个人成为买房的主体。因此,对住宅产品的要求也发生了根本的变化,从解决有和无转为求好、求精,在规划设计、建材、部件、功能设备、社区文化多方面都有了新的要求。供求之间也就产生了聂梅生主任说的四个不适应:规划设计不适应;标准规范不适应;新技术开发和推广不适应;住宅产品的生产不适应。
面对这样的形势,开发商对新住宅问题的关注才会这么强烈。首先是认识形势,第二是分析市场变化,第三应该顺应变化,第四是研究对策,第五是付诸行动。因此我非常赞赏王石的这句话:“新住宅”不是口号,不是运动,而是推进住宅产业现代化的具体行动。

景气的形势
今年1-5月份,房地产市场出现了供求两旺局面,超出了大部分人的预料。尤其是商品住宅,和去年同期相比,投资增长26.6%,施工面积增长13%,竣工面积增长22%,新开工面积增长35.5%,销售面积增长42.5%,销售额增长47.9%,个人买房增长55%,而这种增长幅度每个月都较前一个月有小幅度攀升。有10个省销售额增幅在100%以上市场较明显地处于景气状态,给开发商投资信心,给买房者入市信号。
市场攀升的强劲推动力来源于个人买房的有效启动。经济适用住房政策的落实改善了住房供应,以价低质不低的特点适应个人买房的发展形势。围绕个人买房的大市场,住房消费服务业异军突起。存量住房交易量明显放大,二、三级市场联动的局面初步形成并在进一步发展,但是新开工面积加大,既是市场看好的形势,同时要引起我们的警惕和重视。
可以看到,群众的住房消费观念发生了根本转变。购房积极性持续高涨。
中央关于加快启动住房消费,扩大内需,改善居住条件,拉动经济增长的战略决策正在顺利实施。可以相信,只要住房分配货币化的工作能够顺利推进,住房补贴能够在下半年抓紧落实,个人买房的支付能力将进一步提高,会有更多的居民入市买房,房地产市场还会进一步向好的方面发展。

三个必须解决的问题
96年7月11日,朱钅容基总理提出,要把住宅建设为新的经济增长点和消费热点来培育。之后我们提出三个必须解决的问题,即要让群众愿意买房,买得起房和买放心房。
几年来,随着实物分房的终结,群众丢掉了“等靠要”的幻想,买房的观念已经树立。
随着政府税费支持经济适用住房的供应、住房补贴发放及住房金融支持的三管齐下,买得起房的问题也正在逐步解决。
下一步,能否在更大范围内调动群众买房,非常非常关键的问题是要解决让群众放心买房,买满意住房和方便买房的问题。
6月29日晚,我们将在人民大会堂召开百家开发企业、百家中介企业向全社会承诺销售放心房、提供放心中介的联合宣言大会。这一活动对净化住房市场,解除买房者后顾之忧,让他们放心入市将会起到重要作用。
今天的会议,将把提供满意住房的问题进一步提到我们的议事日程。这是改革深化的要求,是经济增长的要求,是买房居民的要求,是行业发展的要求,也是我们开发商生存、发展的前提和条件。
我想借今天的论坛,真诚地希望我们的开发商为了中国经济增长,为了产业的兴旺,为了群众居住水平提高,为了企业的生存发展,多研究一些问题,多付诸一些行动,多向市场提供一些放心房、满意房,切切不要把精力放在某企业老总月薪几十万,某个老总跳槽等等无聊的新闻炒作上。市场不相信这些,老百姓反感这些,品牌的树立不靠这些,业内上下也反对这些。

admin 发表于2013年7月2日 0条评论 标签:, , ,

印象
住在这里的人,不仅包括祖祖辈辈在南京的、带有恒久浓郁乡音的人,更有无数来自大江南北长期在此定居的人。彼此交融,互相感化,形成了与历史上任何一个时代都不同的“南京人”。
对南京来说,我是后来者。自打20多年前第一次跨过长江,踏上这片土地的那一刻起,我就在寻思:“南京人”会是什么样的人?
也许,没有性格的性格,正是现代“南京人”的群体特征。有包容心,谁来了,都接纳;不爱外露,不张不扬、不卑不亢;有亲和力,只要你住久了,就是“南京人”。在大街上随便打听“你是哪里人?”得到的回答十之五六会是:“南京人啊,我祖籍不在南京!”
从“江南佳丽地,金陵帝王州”,到“商女不知亡国恨,隔江犹唱后庭花”,历史朝代的兴衰更迭,帝王将相的荣耀悲凉,文人骚客的婉约哀叹,全部印刻在了这座古老的城垣上。昔日的那些繁华、曾经的万马奔腾、惊心动魄的场景,至今还在历史的长河中回荡。
从“朱雀桥边野草花,乌衣巷口夕阳斜”,到“烟笼寒水月笼沙,夜泊秦淮近酒家”,似乎能让人们领略到旧时南京人的生活状况。
从“问君能有几多愁,恰似一江春水向东流”,到“虎踞龙盘今胜昔,天翻地覆慨而慷”,足以传递给人们,时代的变迁重新造就了这座城市的繁华气息,我们仿佛能够从中体会到今天“南京人”的相貌特征。
一条秦淮河、一座紫金山,外加一条长江,历史的咏叹与现时的辉煌,缠绕在一起,让你分不清哪个是历史,哪个是现实。

鸭子
饮食习惯最能反映一个地方的习俗。爱吃鸭子,可能是“南京人”留给外界的一大印象。历史浩劫、大江南北的汇聚,让这个印象已经开始变得模糊起来。“老南京”屋檐下曾经挂满了的腌肉、腌菜,早已随着旧城的改造难觅踪影,成为故事。在现代“南京人”的孩子中,大多已经数不出“秦淮八绝”有哪些、“南京小吃”有多少了。
“南京人”已经没有自己独特的菜系,可这并不代表“南京人”的饮食就没有自己的特点。他们的“吃”,已经变得不分菜系,不分口味,尤以对来自各地的“土菜”是情有独钟。不管是酸甜,还是苦辣,只要“土”,就爱吃。所以,每到华灯初上,人满为患、生意红火的,也基本是那些分布于大街小巷、各色各样的“土菜馆”了。
也正因为如此,在南京,各种菜系都能找到;在“南京人”中间,各个地方的人也同样能够找到。这与其说是因不同地方人群的汇聚使然,还不如说是全新的“南京人”的群体特征正在形成。

地名
“南京人”有自己的建筑风格偏好,典型的是明清时期的建筑和中西合璧、带有民国时期特色的建筑风格。南京是明代初年洪武、建文、永乐三代的首都,其城垣、宫殿、衙署、府邸、园林、街道、坊廊、桥梁、坛庙、寺观和陵墓等的建制,对明代的北京建筑、进而对当时全国的城市建筑深有影响。至于民居,则以清代“马头墙”为特征的徽派建筑和多进穿堂式民居最为典型。前者以夫子庙一带的建筑为代表,后者则以现今仍保存完好的甘熙故居(“九十九间半”)著称。诸如“芦席营”、“铁匠营”、“御道街”、“箍桶巷”、“大王府巷”、“朱雀桥”等一大批地方,极有历史人文气息。
和其他城市一样,“南京人”居住地点、居住习惯的变化,是随着房改的推进和房地产的发展发生改变的。让人扼腕的是,一些老地名、老建筑在这个过程中逐渐消失;新取的地名、新建的建筑虽有现代感,却也失去了南京的特色,这多多少少伤害了“南京人”的感情。有的外来房地产企业,人来了,项目也做了,却迟迟不能融入南京,其根源也是这个。v

admin 发表于2013年7月2日 0条评论 标签:, , ,

一阵恶心过后,突然想起了贩卖尼古丁的老龙,你小子虽然贵为局长,但还是”毒”犯一个

  老龙是大学四年睡在我上铺的兄弟。
  老龙不姓龙,之所以获得老龙的绰号,是缘于十年前那个阳光明媚的下午。年轻的先生正用标准的”川普”给我们上刑法课,很不幸,他讲授的是外国刑法学史部分–一种让人昏昏欲睡且考试比重很小的内容。我正专注于窗外草坪上一个穿素色长裙的姑娘,阳光穿过歌乐山的松林洒在她乌黑的长发上,让人不禁想入非非。直到她起身走了,我才怅然若失地回到教材上那一长串怪眉怪眼的名字:贝卡利亚、边沁、孟德斯鸠……
  ”龙勃罗梭”,先生说:”十九世纪意大利刑法学家和法医,他经过数以千计的实例观察和解剖,提出天生犯罪人论,从而开创了刑法实证主义和法学研究方法论的革命。他认为:那些头盖过后、额骨过大、凸额、斜眶、大耳、丛发、过于敏捷、不知疲倦、视觉过敏、伤愈过速、淫念过早……的人是天生罪犯。”
  ”哗!”课堂哄笑起来。随即同学们的眼睛仿佛都朝我这边看。我对自己的长相本不自信,加上那时又营养不良,一头乱发又长又卷,不由得心虚地低下头。过一会儿,眼睛的余光才发现大家是在看身旁的老龙,一下子恍然大悟。
  老龙的长相的确比我还惨,五短身材,皮肤黝黑,小眼睛嵌在一颗硕大的脑袋上,一头丛发,眉骨高耸,前额突出,鼻子老是振翅欲飞,加上长年一身劣质T恤,足蹬一双塑料凉鞋,活脱脱一个龙勃罗梭式的天生罪犯。
  老龙从此就成了老龙,这得感谢一个半世纪以前遥远的意大利疯子龙勃罗梭。好在老龙这人从不与人计较,叫久了,连他自己也习以为常。
  老龙平时少言寡语,离群索居,生活极其简单。除了上课、睡觉,就是游泳,无论刮风下雨,只要泳池开放,几乎从不间断。老龙泳技了得,不仅什么姿势都会,还可以在泳池内来回几十趟,水花飞溅,速度极快,真象一条蛟龙。游泳回来,老龙通常是三个馒头,二两稀饭,就着榨菜一口气风卷残云。
  老龙学习很刻苦,成绩也好。每到考试,总会有同学争着提前替他占座位,挨着他坐好行些方便。
  大三时搞模拟法庭,大家争相扮法官、公诉人和辩护律师,至少也要捞个证人、法警什么的,只有犯罪嫌疑人一角非老龙莫属,于是,天生罪犯老龙不用化装就做了一回”罪犯”。
  专业实习时,全班开到四川乐山,散落在法院、检察院和律师事务所,老龙却被派到了乐山辖下的峨眉山公安分局,整天上山维持治安,别一把柴刀管理无良”滑竿”,老龙不忍心砍这些卖苦力的抬夫的家当,苦口婆心地教育为主,但总是收效甚微,分局领导说他面象心不象,不适合干公安。直到有一次,为侦破一起谋杀亲夫的案子,老龙与一名警察翻山越岭,下到几乎不可能到达的舍身岩脚下,用了一天一夜,硬是背回被害人的尸体,当了一回魏明伦的川剧《变脸》中的易胆大,这才改变了大家的看法。为此,欢送会上分局领导特地向实习带队老师为他请功。
  老龙象个谜。直到大学最后一个寒假,我因没钱回家,就近去他家过年后才多少有些破译。我们坐了几个小时的闷罐火车,然后转机帆船,下船后在细雨中摔了第28跤才到他在嘉陵江支流渠江边的家。那是个以吃稀饭著称的国家级贫困县,土地贫瘠,人口特多。老龙的家在陡峭的岸边,门前是一个大回水湾,三间土房用麦草盖顶,伸手可以超过屋檐一大截。没有电,甚至没有正儿八经的厕所。老龙的父亲早在老龙上高一时已经病逝,母亲带着他、未成年的妹妹和一个智力不健全的叔父相依为命。我们吃着灶头烟熏的豆干、猪杂,轮着就一根竹管喝高粱做的”咂酒罐”,黑黢嘛乌地过了个年三十。
  第二天,来了一个大眼睛的漂亮姑娘。我从老龙妈妈那里得知,老龙从小与父亲在江上打鱼为生,不仅练就了一身泳技,还认识了镇上运输大户的女儿。父亲死前节余的一千多块钱,供老龙刚上到大学就花光了,现在就是这个初中毕业在县麻纺厂工作的女孩接济他读书。大学期间,同学们都真真假假地谈起了恋爱,老龙岿然不动,女同学也离他远远的。只有我知道老龙冬天常穿的咖啡色开司米宽松衫出自哪个之手,是地道的”温暖”牌。
  大四时,大家为找工作各显神通。有门子靠门子,没门子的也忙着借条领带,人模鬼样地照张照片,炮制出把自己包装成旷世奇才的个人简历,复印一叠东抄西凑、发表于不知是哪儿三流小报上的大作,胡乱寄送,广种薄收。在大家或激动或茫然或庆幸或骂娘的时候,老龙好象没事一样,依然睡觉和游泳。
  老龙也曾参加了几个用人单位面试,尽管成绩很好,但人家一看他的尊容就没了下文。恰好老龙家乡所在地区的烟草公司来要人,当时大家都争着去公检法,嫌专业不对口而无人问津,老龙自告奋勇,才总算有了个归宿。
  后来我了解,老龙报到后,又被一竿子插到底,分到邻县最偏僻的一个乡烟草站负责收购烟叶。老龙二话没说,卷铺盖就去了。干了不到半年,公司经理涉嫌贪污受贿以及不正当男女关系而东窗事发,上级于是决定加强该公司的内部管理和法制建设。老龙时来运转,作为公司唯一的法律专业大学生而被调回县上,任公司办公室科员,负责建章立制和法律培训工作。凭老龙的水平糊弄起来自然得心应手,加上平时沉默寡语生活简朴,给新领导和同事们的印象出奇的好。三年内,老龙由办公室科员、副主任、主任再到专卖办主任、公司副经理,顺风顺水。
  我那时因找不到工作,不得不在学校再混个硕士文凭,穷得叮当响,时常闹烟荒。老龙每次到成都出差,总是让他的北京212绕道重庆,捎两条”春城”、”男子汉”什么的,然后,两人到校外烈士墓的”邱四馆”点半斤核桃肉,一碟花生米,喝上一瓶江津白干或一滴香,帮我解解馋。
  毕业后我流浪到海口,再也没跟老龙联系过,直到今年春节,突然接到老龙打来的电话。老龙告诉我,已与运输大户的女儿结婚,并将她从家乡麻纺厂调到本县外贸局,女儿如今都可以上街打酱油了;小妹出嫁后,把叔父接过来跟自己,帮苦命的母亲另组了家庭;目前好歹混了个公司经理兼专卖局局长,奉命为国贩卖尼古丁,现在手头可以动用200万的闲钱,问我有没有好的项目帮忙介绍一下等等。总之一切还不错。电话那端不时传来小姐银铃般的笑声和卡拉OK的声响。想到肥头大耳的老龙左拥右抱的情形,我忍俊不禁。
  今夜,灯下翻看陈兴良先生的《刑法的启蒙》,又一次读到了龙勃罗梭。窗外海南卷烟厂机器轰鸣,刺鼻的焦油味不时袭来。一阵恶心过后,突然想起了贩卖尼古丁的老龙,你小子虽然贵为局长,但还是”毒”犯一个。
  龙勃罗梭果然神机妙算,佩服佩服!

admin 发表于2013年7月2日 0条评论 标签:, ,

展现自己就是最好的广告。
或许是因为明白了这个道理,大公司们对自己的总部大楼是越来越在意了。总部建筑早已超出了办公场所的功能需求,更多的变成了企业展现形象、宣传文化的舞台。和那些忙着相亲的男女一样,企业家们都坚信,打扮好自己才是硬道理。
80年代的纽约AT&T大楼是一个很好的例子,为现代大公司与知名建筑师之间的亲密合作开了先河。在纽约现代主义玻璃幕墙的汪洋大海中,菲利普·约翰逊的大衣柜方案看上去是如此另类,既为AT&T赚足了眼球,也成就了建筑史上后现代主义的经典。不过在那个时代,建筑风格更多还是属于建筑师,跟企业的主营业务关系不大。
接下来的二十年,建筑技术的飞速发展为总部建筑的多元化和风格化提供了更大的想象空间。明星和准明星建筑师们也纷纷发现,这简直就是扬名立万的主战场。德国的宝马把总部盖成了四个汽缸的样子;美国的通用汽车总部也很像一组汽车的配件;而香港的汇丰银行、中国银行各具特色的大师手笔和它们之间的风水大战,不仅成了建筑师论坛上的月经帖,还登上新版的港币,变成了香港经济的象征之一。在那个年代里,企业家雄心勃勃,建筑师天马行空,争奇斗艳的总部大楼们把创意和识别性都推向了极致,似乎只有伟大的总部,才配得上一家伟大的公司。
而新经济时代的企业找到了一些新的方向,其中一个叫节能环保。位于北京亦庄的诺基亚大楼,是中国第一个获得美国绿色建筑协会绿色大楼LEED金奖的新建商业建筑。在这座建筑里,如果15分钟观察不到震动,灯具和电器就会自动关闭,所以单独工作的时候,还要记得时不时制造一点动静出来。就连装点办公室的花草,都是按照节水的要求来挑选的。——大公司嘛,要的就是细节。在这个阵营里还有日产、西门子、沃尔玛和美的。与创意和识别性比起来,它们更在意对环境的责任。
谷歌代表了另一种趋势:在关注环保的同时,花更多的精力去营造一种舒适的工作氛围。拜互联网所赐,几乎每一位上班族都见识过他们的办公环境。对外人而言,这或许就是这家公司的名片。他们鼓励自己的员工带着狗狗上班,让大家干起活来心情更加愉悦(当然前提是你的狗狗“不乱叫,不咬人”);你要是饿了,百米之内必能找到吃的;想要放松的话,这里既有洋气的撞球台和跳舞机,也有本土化的足浴和卡拉OK。以至于新来的同事如果还没找到住处,干脆暂时住在公司也无妨,生活质量还挺高。对于他们的总部大楼长什么样,反而很少人在意。这也对,建筑本身只是一个壳,是里面的人的活动决定了这个壳的价值。用那谁的话说,“网络时代,内容为王”嘛。在这个阵营里,我们还看到了微软、阿里巴巴和腾讯。国内企业虽然不是财大气粗,但也学得有模有样。
也有些东西我们一时还学不来。诺基亚在办公区为员工准备了禅意盎然的茶室,楼下则是设备齐全的健身房,按摩和理发都不需要排队;美国谷歌总部食堂的送餐车,可以使用厨房加工食品之后的废油作为燃料,而食堂做饭菜的原材料都来自800公里以内。
大楼里这样的小故事,显然比任何一种官方认证更有说服力。

admin 发表于2013年7月2日 0条评论 标签:, , ,

——以四季花城为例

随着资金瓶颈的解决,开发规模的增大,开发节奏的加快,万科地产在土地储备、项目开发、人力资源等各个环节都遽然紧张起来

9月4-5日,超过5000名客户一批批来到四季花城现场,取资料、咨询、交款、办手续……一切都要排长队。对深圳房地产市场而言,一种久违了的火爆场面出现在四季花城。两天共实现销售350套,创造了深圳房地产市场近几年来的新纪录。
一期共661套住宅和32套独立花园洋房。9月4日开盘,年内4个月的时间,一直保持每天都有成交的记录,累计销售630套住宅和25套独立花园洋房,销售率高达95%;12月18日推出二期中的一个围合——罗兰苑108套住宅,截止12月31日,两周内已实现销售84套,销售率达78%。杰出的销售业绩,成为深圳乃至全国范围内房地产行业的奇迹。
5月6日开工,到年底共8个月,计划在本年度内竣工交付并进入结算的3-11#楼共5万余平米,全部顺利通过工程核验。9栋楼中,除6#楼仅由于柱体混凝土标号抽验未达到设计要求而被评为合格外,其余8栋均被评为优良。四季花城一期群体优良率高达88.9%,远远高出龙岗地区建筑群体优良率的平均值。
在这段深圳地产99年总结中,洋溢在字里行间的,不是成功的喜悦,而是一种深深的遗憾,充满懊悔的自责:一些老得不能再老的问题,同样出现在四季花城。
1、 厨房、卫生间瓷砖勾缝粗糙、地面积水等问题,在福景项目中就比较普遍;
2、 浴缸掉瓷破损、墙面裂纹等问题,早在荔景项目中就出现过;
3、 空调机安装困难更是荔景、福景、彩园都存在的通病。
这些问题没有引起公司设计人员的高度重视,从而直接导致上述低级错误的再一次发生,是我们非常失败的地方之一。
这段文字,让人感受到一种特别的亲切——

开放心态,永无止境的追求
7月底的一日,四季花城项目经理部杨建军先生匆匆打来电话,诚恳地邀请我们,“给四季花城大胆提点问题”。
房产部经理王利军,主动给我们指点那些难于注意到的细节问题:空调安装困难,花槽设计不合理……至于一期售罄,二期热销,国家康居示范工程等等,几乎没有人炫耀。
正是这种开放心态,促使万科地产对住宅品质持续不断的理想追求。以四季花城为例,客户细分和广告策略决非一开始就清晰明了,工程质量和营销手法亦非一开始就尽善尽美,而是边开发边发现问题,边开发边调整。
在万科近16年发展历史上,这种自我调适自我完善的企业精神一直贯串始终,伴随企业的发展不断沉积了下来。
在周刊,它以另一种形式出现。《明天万科卖什么?》